みなさんは物件選びの際、何を基準に選んでいますか？
物件には、立地や建物構造などの「変えられない要素」と、内装や簡易間仕切りなどの「変えられる要素」があります。
この「変えられない要素」と「変えられる要素」の区別ができると、物件選びの優先度を決めやすくなるメリットがあります。
そもそも「要素」とは何のことか、というところから解説します。
賃貸物件の「要素」とは
ここでは「要素」を、「SUUMOなどの物件検索サイトで物件を探す条件になるもの」と定義します。
例えば、家賃、駅徒歩、築年数、窓の向き、間取り、コンロのIH・ガスなど…
実際の物件検索サイトの画面で説明すると、こんな感じです。
これらの一つ一つが、賃貸物件の「要素」≒「条件」となっています。
なぜわざわざ「条件」ではなく「要素」と呼ぶかというと、物件を選ぶときではなく、そこでの実際の生活に照準を合わせているからです。
「条件」というと、あくまで物件を選ぶための「条件」という感じがします（私だけでしょうか。）
変えられない要素
「要素」の次は「変えられない要素」についてご説明します。
「変えられない要素」とは、立地環境とか、建物構造のような、入居者の立場では基本的に変えられない条件のことです。
変えられないがゆえに、物件を探すときには優先して吟味すべき、と考えています。
外部環境
私たちが思う以上に、私たちの生活は、周辺環境の影響を強く受けています。
次のような外部環境は、物件に固有のもので、入居者の力で変えられるものではありません。
- 立地エリア
- 駅徒歩
- 周辺施設・治安、騒音
- 周辺建物の高さ、日当たり
物件選びの際、ついつい部屋の内部環境（面積とか間取りとか）に注目しがちという方もいるかもしれません。
でも、外部→内部の順番で考えるのが賢いやり方だと思います。ビジネスでも、「大枠から考えろ」とよく言われるものです。
まずは、外部環境や立地を優先して考えると良いでしょう。
ハード面（建物、共用設備、部屋の構造）
建物本体、共用部、部屋などのハード面も、基本的に変わることはありません。
少なくとも、1人の入居者の力では変えられないと考えてよいでしょう。
- 建物種別
- 構造
- 築年数
- 階数（部屋が何階にあるか）
- バス・トイレ
- エレベーターの有無
- セキリュティ（オートロック設備など）
- 部屋の面積
- 窓の向き
- ペット可
要するに、建物自体、建物の共用設備、部屋の構造も「変えられない要素」に含まれるということです。
関係者
見逃しがちですが、入居に伴う関係者も自分の力で変えることは難しいです。
- 大家さん（貸主）
- 管理会社
- 清掃員
- 隣人、上の階の住人
隣人や上の階の住人は選ぶことができませんが、大家さんや管理会社とは入居時・退居時に限らず、エアコンの設置時など、コミュニケーションを取ることがあるかもしれません。親切な人であることにこしたことはないでしょう。
契約条件
賃料などの契約条件は、お互いの合意に基づいて決定されるべきものなので、厳密には絶対に変えられないわけではありません。
しかし、現実的に契約条件の変更を交渉する人は少ないでしょうし、「条件が飲めないなら他に入居してくれる人を探す」という強気なオーナーもいます。
よってここでは変えられない要素としてカウントしています
- 賃料
- 敷金・礼金
- 仲介手数料
- フリーレント
変えられる要素
次の要素は、入居した後でも基本的には変えられます。
自分で買えられるということは、無理にこの条件に固執する必要はないということです。
部屋のレイアウト
部屋のレイアウトは工夫次第で変えることができます。
- 10畳の一部屋の中央にパーテーションを設置することで、5畳のリビングと5畳の寝室に分ける
- 壁づけのキッチンの近くに腰高のラックを置くことで、アイランドキッチン化する
ですから、「1DK」とか「1LDK」のような間取りで物件を絞る必要はありません。
むしろ「1DK」や「1LDK」の条件に引っ掛かるように無理に部屋を割っている物件もあります。
このような間取りにとらわれるより、十分な広さのある物件を選べば、工夫次第で賢く住みこなすことができるのです。
内装・インテリア
「壁の色や床材が気に入ったからこの物件にする！」
こういう物件の選び方は、少し考え直す余地があります。（絶対ダメというわけではありません。）
理由は、一人でも案外簡単に変えられるからです。
最近は、賃貸物件でも貼って剥がせる壁紙、敷き詰めるだけの床材など、リフォーム用品が充実しています。
家具やインテリアも同様です。備え付けのものより、自分で探したりDIYしたりするほうがよっぽどオシャレな部屋にできます。
内装やインテリアを理由に部屋を選ぶのは、ちょっと勿体無いのです。
家具・家電
「洗濯乾燥機付き物件」「家具家電付き物件」という物件は、実はそんなに大したメリットはないと考えます。
理由は単純で、自分で買えば良いだけだからです。
しかも、備え付けの家具や家電はだいたいそんなにおしゃれじゃないですし、退居する際には現状通りに戻さなければなりません。傷をつけたり壊したりしないよう、注意も必要です。
ほかにも、「2口コンロ付き」などの物件がありますが、これもそれほど重要ではありません。
コンセントにつなげるだけのIHコンロや、カセットコンロなら、Amazonで数千円で買えます。
そのためだけに毎月高い家賃を払うのは、だいぶ勿体ないと思います。
物件選びは「変えられない要素」を優先すべし
ここまでの説明からも分かる通り、物件選びの際は「変えられない要素」を優先すべきです
工夫できる余地があるかどうか
「変えられない要素」は、一度入居してしまえば、退居するまで基本的に変えられません。駅徒歩30分の物件が、急に駅徒歩5分になることはありません。
一方、「変えられる要素」は、入居後も工夫次第で変えられます。置くだけパーテーションや、コンセント型コンロなど、一時的な出費と工夫でいかようにでもできます。（もちろん、細かいルールは賃貸借契約書を守らなければなりませんが）
工夫しても変えられない、工夫の余地がない要素から優先して物件を選びましょう。
物件が決まったら、引越しも安く
「変えられない要素」「変えられる要素」が分かると、物件を決めやすくなります。
物件が決まり、契約ができたら、次はいよいよ引越しです。
でも、引越しはお金も時間もかかります。
引越バービィーなどで、引越し業者の一括相見積もりをとれば、手間なく、最安の引越し業者を見つけることができます。
せっかく賢く物件探しをしたなら、引越しも賢くしましょう。
